Vier Tipps für Immobilieninvestitionen, die Sie von Warren Buffet und anderen Aktieninvestoren lernen können

Einige der erfolgreichsten Aktieninvestoren haben ihre Anlageprinzipien jemals auf Value-Investing gegründet. Investoren wie Benjamin Graham, Irving Kahn und Warren Buffet haben Value-Investing genutzt, um riesige Reichtumsimperien aufzubauen.

Value Investing wurde von Benjamin Graham und David Dodd in ihrem klassischen Buch "Security Analysis" aus dem Jahr 1934 konzipiert. Obwohl es sich um Aktien handelte, gibt es noch viel zu lernen aus Value Investing, das auf andere angewendet werden kann Anlageinstrumente. Dieser Artikel zeigt vier Dinge, die Immobilieninvestoren aus Value-Investing lernen können ...

1: ***** Investieren gegen Spekulieren *****

Beim Value-Investing ist es wichtig, zwischen Investor und Spekulant zu unterscheiden. In "Sicherheitsanalyse" ist dies wie folgt definiert:

"Eine Anlageoperation ist eine, die nach gründlicher Analyse die Sicherheit des Kapitals und eine angemessene Rendite verspricht. Operationen, die diese Anforderungen nicht erfüllen, sind spekulativ."

Es gibt also drei Dinge, die für eine Investition erforderlich sind:

- Sie müssen eine gründliche Analyse durchgeführt haben.
- Sie müssen ziemlich sicher sein, dass Sie Ihr Geld nicht verlieren.
- Sie müssen ziemlich sicher sein, dass Sie etwas Geld verdienen werden.

In Bezug auf Immobilien bedeutet dies, dass Sie durch den Kauf und Verkauf von Immobilien NICHT zum Investor werden. Wenn Sie zufällig Immobilien kaufen, nur weil es einen Boom gibt und alle Immobilien an Wert gewinnen, investieren Sie nicht. Sie spekulieren.

Es ist nichts Falsches daran zu spekulieren. Sie müssen sich nur bewusst sein, wenn Sie spekulieren, und nicht, wenn Sie investieren.

***** Wert gegen Qualität *****

Value Investing hat eigentlich keine Formeln oder Regeln. Es ist eher eine Theorie mit einigen allgemeinen Prinzipien. Aus diesem Grund gibt es viele Möglichkeiten, Value-Investing zu betreiben, und verschiedene Möglichkeiten, es anzuwenden.

Benjamin Graham konzentrierte sich auf den Kauf von Aktien, die deutlich unter dem Wert lagen, wobei die Qualität der Aktien im Hinblick auf ihre langfristigen Aussichten kaum betont wurde.

Dies kann eine nützliche Strategie für einen Immobilieninvestor sein, insbesondere wenn er zum ersten Mal anfängt und schnell Eigenkapital aufbauen muss.

Warren Buffet betrachtet immer noch den Wert einer Aktie, legt jedoch viel mehr Wert auf die Qualität der Aktie. Er kauft nur Aktien, von denen er glaubt, dass sie gute langfristige Aussichten haben und eine glänzende Zukunft vor sich haben.

Dies ist im Allgemeinen eine gute Strategie für Immobilieninvestoren, um später zu wechseln, wenn sie ihr Portfolio aufgebaut haben. Langfristig gut ausgewählte Immobilien führen zu einem deutlich höheren Kapitalwachstum als schlecht ausgewählte Immobilien und sind möglicherweise einen Kauf wert, selbst wenn sie nur zum Marktwert gekauft werden können.

Und bei gewerblichen Immobilieninvestitionen kann es sich lohnen, eine niedrigere Mietrendite zu erzielen, wenn dies bedeutet, dass Sie einen hochwertigen Mieter haben können, der die Miete zuverlässig zahlt. Dies ist eine Strategie, die der berühmte neuseeländische gewerbliche Immobilieninvestor Bob Jones mit großem Erfolg angewendet hat.

3: ***** Sicherheitsspanne *****

Eines der wichtigsten Prinzipien beim Value-Investing ist die "Sicherheitsmarge".

Margin of Safety ist die Idee, sicherzustellen, dass Sie nur dann investieren, wenn Ihre Berechnungen zeigen, dass ein erheblicher Gewinn erzielt werden kann. Es gibt keine Möglichkeit, dass Ihre Analyse 100% genau ist. Der Sicherheitsspielraum bietet Ihnen also einen Puffer, den Sie verwenden können, wenn Ihre Berechnungen geringfügig abweichen oder wenn Sie überdurchschnittlich viel Glück haben oder eine Reihe unerwarteter Probleme auftreten.

Wenn Sie also den Wert einer Aktie schätzen, verwenden Sie konservative Schätzungen für das Ergebnis usw., um den Wert zu ermitteln. Wenn Ihr geschätzter Wert bei 10 USD liegt, kaufen Sie die Aktie nicht, wenn sie derzeit für 9,75 USD verkauft wird, weil sie zu riskant ist, und wenn Ihre Berechnungen nicht stimmen, kaufen Sie kein Schnäppchen. Wenn der Preis derzeit jedoch 6 US-Dollar beträgt, können Sie ihn kaufen, da Sie eine Sicherheitsmarge von 4 US-Dollar verwenden können, wenn Sie falsch geschätzt haben.

Das gleiche Prinzip gilt für Immobilien.

Angenommen, Sie suchen nach einem Geschäft und können für 100.000 US-Dollar Land kaufen und für 150.000 US-Dollar ein Haus mit 4 Schlafzimmern bauen.

Wenn neue Häuser mit 4 Schlafzimmern in der Gegend für 270.000 US-Dollar verkauft werden, sollten Sie dann den Deal machen? Theoretisch kostet der Kauf / Bau nur 250.000 US-Dollar bei einem Verkauf von 270.000 US-Dollar. Sie sollten also 20.000 US-Dollar Gewinn machen.

Das ist aber kein großer Sicherheitsspielraum. Was ist, wenn die Baukosten sinken und der Bau mehr als 150.000 US-Dollar kostet? Was ist, wenn Sie es nicht sofort verkaufen können, sodass Sie einige Haltekosten haben? Was ist, wenn die anderen 4-Zimmer-Häuser in der Gegend viel bessere Küchen haben als Sie gedacht haben und Sie tatsächlich nur für 245.000 US-Dollar verkaufen können?

Hier gibt es viele Unbekannte, und weil Ihr Sicherheitsspielraum so gering ist, können Sie schnell Verluste machen, wenn nicht alles richtig läuft.

Wenn andererseits Häuser mit 4 Schlafzimmern in der Umgebung für 350.000 USD verkauft werden, haben Sie einen prognostizierten Gewinn von 100.000 USD.

Sie können es sich leisten, dass viele Dinge schief gehen, und Sie können trotzdem einen Gewinn erzielen.

Sie können sehen, dass dies das obige Beispiel ist. Der Deal, der voraussichtlich 20.000 US-Dollar einbringt, ist ziemlich riskant, während der Deal mit einem prognostizierten Gewinn von 100.000 US-Dollar viel sicherer ist, da viel mehr schief gehen kann, bevor ein Verlust gemacht wird.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine hohe Belohnung immer ein geringeres Risiko bedeutet. Die konventionelle Weisheit von Risiko gegen Belohnung ist im Allgemeinen immer noch richtig. Wenn Sie also mehr Kredite aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen, haben sich Ihr Risiko und Ihr Ertrag erhöht. Wenn Sie in einer kleinen Stadt kaufen, um eine höhere Mietrendite zu erzielen, haben sich Ihr Risiko und Ihre Belohnung erhöht.

Diese Risiko-gegen-Belohnung-Theorie ist nur dann falsch, wenn sie direkt auf das Margin Of Safety-Konzept angewendet wird. Wenn Sie also etwas für 100.000 US-Dollar kaufen, von dem alle Ihre Analysen zeigen, dass es 200.000 US-Dollar wert ist, ist Ihre Belohnung gestiegen, während Ihr Risiko gesunken ist.